Hospedagem responsável em Portugal

Pode ler este artigo em português ou inglês.

Desenvolvemos este artigo para ajudar os anfitriões na Airbnb a familiarizarem-se com as responsabilidades de hospedagem e para proporcionar uma visão geral sobre as diferentes leis, regulamentos e boas práticas que possam afetar os anfitriões em Portugal. É necessário que siga as nossas diretrizes, como os Padrões de Hospedagem e que garanta que cumpre as leis e outros regulamentos que possam aplicar-se às suas circunstâncias e local específicos.

Recomendamos que faça a sua própria pesquisa, já que este artigo não é extenso e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. Além disso, como não atualizamos este artigo em tempo real, verifique cada fonte e certifique-se de que as informações fornecidas não foram alteradas recentemente.

Índice

• Saúde e limpeza
• Impostos nacionais
• Regulamentos e permissões gerais
• Segurança
• Cortesia
• Seguros
• Outras informações de hospedagem

Saúde e limpeza

No contexto da crise sanitária do COVID-19, a implementação de medidas adequadas de saúde e segurança estará no centro da recuperação do setor do turismo. Os anfitriões em Portugal devem seguir os requisitos de saúde e segurança para estadias na Airbnb.

Protocolos e regulamentos de higienização

Pode encontrar informações mais gerais sobre medidas relacionadas com o COVID-19 na página oficial do Governo Português.

Para as diretrizes de limpeza e desinfeção, consulte as recomendações do Centro Europeu de Prevenção e Controlo das Doenças. O governo português também emitiu um emblema oficial não obrigatório (emblema Clean & Safe) para anfitriões que declaram que cumprem o protocolo e as recomendações emitidas pelo Turismo de Portugal, juntamente com a Direção-Geral da Saúde.

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Impostos nacionais

Os impostos são um tema complexo. As suas próprias obrigações fiscais podem variar em função de circunstâncias específicas pessoais. Para obter informações mais concretas, recomendamos que faça uma pesquisa sobre as suas obrigações fiscais ou se informe junto de um/a especialista em contabilidade e fiscalidade.

Em geral, o dinheiro que os anfitriões ganham na Airbnb é considerado um rendimento tributável, que pode estar sujeito a diferentes impostos, como o imposto sobre as rendas, o imposto sobre o rendimento, o IVA ou outras contribuições para o arrendamento de curta duração, como as introduzidas pelo pacote Mais Habitação.

Em Portugal, a declaração de impostos deve ser entregue entre 1 de abril e 31 de maio de cada ano fiscal. Consulte a Autoridade Tributária e Aduaneira Portuguesa para saber se precisa de declarar o valor que ganha ao hospedar. Pode encontrar este valor no resumo de rendimentos de hospedagem. Além disso, recomendamos que se informe se tem direito a outros incentivos, como benefícios fiscais ou subsídios.

Guia fiscal gratuito

Para facilitar a compreensão das responsabilidades fiscais dos anfitriões na Airbnb, disponibilizamos um guia fiscal gratuito elaborado por uma empresa de contabilidade independente (disponível em português e inglês) que abrange informações gerais sobre as obrigações fiscais para operadores de arrendamentos de curta duração em Portugal, incluindo as últimas alterações incluídas no pacote Mais Habitação.

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Regulamentos e permissões gerais

É importante assegurar-se de que lhe é permitido hospedar na sua propriedade. Alguns exemplos de restrições incluem contratos, leis e regras comunitárias. Consulte um advogado ou as autoridades locais para saber mais sobre os regulamentos, restrições e obrigações específicas para as suas circunstâncias.

Pode utilizar a informação geral neste artigo como ponto de partida sobre os regulamentos e permissões de hospedagem.

Registo de alojamento local

Portugal normalmente refere-se à hospedagem como "alojamento local". O Turismo de Portugal fornece informações gerais sobre as regras para o alojamento local e como proceder ao registo.

O novo pacote Habitação (Mais Habitação, 2023) introduziu algumas alterações ao regime aplicável. Para mais informações, pode consultar a sessão de perguntas e respostas elaborada de forma independente pela ALEP (associação nacional do alojamento local em Portugal) sobre as implicações do pacote Mais Habitação para o alojamento local.

Pode também consultar a versão oficial consolidada da legislação portuguesa sobre o alojamento local (Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado por diversas vezes (mais informações disponíveis aqui – "Alterações") até à mais recente, introduzida pela Lei n.º 56/2023 de 6 de outubro (Mais Habitação, 2023), contactar o Turismo de Portugal e as autoridades competentes do seu município (Câmara Municipal), informar-se junto do Registo Nacional de Turismo de Portugal ou procurar aconselhamento jurídico para saber como a legislação se aplica a si. Também pode consultar o Cidadão Airbnb para obter atualizações de política recentes.

Acordos contratuais, autorizações e regras de condomínio

Por vezes os arrendamentos, contratos, regulamentos do edifício e regras da comunidade podem ter restrições contra o subarrendamento ou hospedagem. Consulte quaisquer contratos que tenha assinado ou contacte o seu senhorio, conselho da comunidade ou outras autoridades.

Poderá ter a possibilidade de adicionar uma adenda ao seu contrato ou arrendamento que possa clarificar dúvidas, responsabilidades e obrigações para todas as partes.

Restrições de hipoteca

Se a sua propriedade tiver uma hipoteca (ou qualquer outra forma de empréstimo), verifique com o credor para confirmar se existem quaisquer restrições contra o subarrendamento ou hospedagem.

Restrições de habitação subsidiada

As habitações subsidiadas geralmente têm regras que proíbem o subarrendamento sem permissão. Consulte as suas autoridades de habitação ou associação de habitação, caso viva numa comunidade de habitações subsidiadas e tenha interesse em tornar-se anfitrião.

Colegas de casa

Se partilhar a sua casa com outras pessoas, considere fazer um acordo formal com os seus colegas de casa de forma a delinear as expectativas. Os acordos com os colegas de casa podem incluir a frequência com que planeia hospedar, as regras de etiqueta dos hóspedes, se pretende partilhar os rendimentos e muito mais.

Legislação da UE em matéria de defesa dos consumidores

De acordo com a legislação da UE em matéria de defesa dos consumidores, ao oferecer comercialmente bens ou serviços online, é-lhe exigido que forneça informações específicas aos seus clientes. Hospedar pela Airbnb é considerado um serviço. Temos informações e ferramentas para decidir se deve identificar-se como especialista em hospitalidade e compreender a sua responsabilidade de proteger os consumidores na UE.

Uso indevido

Tomaremos as medidas apropriadas se alguém nos notificar de potencial uso indevido. Temos orientações disponíveis para ajudar as autoridades locais a denunciarem casos de utilização indevida de alojamentos.

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Segurança

Preocupamo-nos muito com a segurança dos anfitriões e dos hóspedes. Pode melhorar a tranquilidade dos seus hóspedes ao disponibilizar algumas preparações simples, como instruções de segurança e mencionar possíveis perigos.

Veja o nosso vídeo sobre como tornar a sua casa segura para os hóspedes.

Informações de contactos de emergência

Inclua uma lista de contactos com os seguintes números de telefone:

• Números de emergência locais
• Número do hospital mais próximo
• O seu número de contacto
• Um número de um contacto alternativo (caso os hóspedes não consigam entrar em contacto consigo)

Também é boa ideia certificar-se de que os hóspedes saibam qual é a melhor forma de entrar em contacto consigo em caso de emergência. Também pode comunicar com os hóspedes usando as mensagens na Airbnb como uma alternativa segura.

Provisões médicas

Mantenha um kit de primeiros socorros e diga aos seus hóspedes onde está. Verifique-o regularmente para que possa abastecer-se de provisões se acabarem.

Prevenção de incêndios

Se tiver aparelhos a gás, siga todos os regulamentos de segurança e assegure-se que possui um detetor de monóxido de carbono que funcione. Forneça um extintor e lembre-se de o verificar regularmente.

Saídas

Assegure-se que tem uma saída de emergência, em caso de incêndio, bem assinalada. Coloque um mapa do caminho que seja fácil para os hóspedes verem.

Prevenção de perigos

Aqui estão algumas maneiras para ajudar a prevenir potenciais perigos:

• Inspecione o seu espaço para identificar quaisquer áreas onde os hóspedes possam cair ou tropeçar
• Remova os perigos que identificar ou marque-os claramente
• Arrume quaisquer fios expostos
• Certifique-se de que as suas escadas são seguras e têm corrimões
• Remova ou arrume quaisquer objetos que possam perigosos para os seus hóspedes

Segurança infantil

Alguns hóspedes viajam com familiares mais jovens e precisam de saber se a sua casa é apropriada para eles. Pode utilizar a secção de Observações adicionais em Detalhes do anúncio na sua conta Airbnb para indicar potenciais perigos ou indicar que o seu espaço não é adequado a crianças e bebés.

Climatização

Aparelhos em funcionamento, como recuperadores de calor e ar condicionado, podem afetar significativamente o conforto dos hóspedes durante a sua estadia. Há muitas maneiras de garantir uma estadia confortável para os seus hóspedes:

• Certifique-se de que o seu espaço tem ventilação adequada
• Forneça indicações sobre como usar o aquecimento e o ar condicionado
• Verifique que o termóstato está a funcionar corretamente e certifique-se que os hóspedes sabem onde encontrá-lo
• Faça a manutenção dos aparelhos regularmente

Limites de ocupação

Estabeleça limites de ocupação seguros. O seu governo local poderá ter diretrizes.

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Cortesia

Parte de ser um anfitrião responsável é ajudar os seus hóspedes a compreender as melhores práticas para interagir com a sua comunidade. Ao comunicar as regras e costumes locais com os seus hóspedes, está a ajudar a criar uma ótima experiência para todos.

Regras do prédio

Se o seu prédio possui espaços comuns ou comodidades partilhadas, informe os seus hóspedes sobre as regras desses locais.

Regras da Casa

Pode incluir as suas Regras da Casa na secção Observações adicionais em Detalhes do anúncio na sua conta Airbnb. Normalmente, os hóspedes apreciam quando partilha as suas expectativas antecipadamente.

Vizinhos

Normalmente, é boa ideia informar os seus vizinhos de que planeia hospedar. Isto dá-lhes a possibilidade de lhe comunicar quaisquer problemas ou considerações.

Ruído

Os hóspedes reservam através da Airbnb por vários motivos, incluindo férias e celebrações. Informe os seus hóspedes desde cedo sobre o modo como o ruído afeta os seus vizinhos para uma estadia sem problemas.

Lembre-se de que, em Portugal, os estabelecimentos de alojamento local devem afixar, em local bem visível no interior dos mesmos, os horários (das 23:00 às 07:00) previstos no artigo 24.º do Regulamento Geral do Ruído.

Se estiver preocupado sobre distúrbios na sua comunidade, existem várias maneiras através das quais pode ajudar a limitar o ruído excessivo:

• Implementar uma política de horas de silêncio
• Não permitir animais de estimação
• Indicar que o seu espaço não é adequado a crianças ou bebés
• Proibir festas e hóspedes adicionais não registados

Estacionamento

Comunique quaisquer regras de estacionamento do seu prédio e do bairro aos seus hóspedes. Exemplos de possíveis regras de estacionamento:

• Estacionar apenas num espaço designado
• Não estacionar no lado oeste da rua às terças-feiras e quintas-feiras devido a limpeza da rua
• O estacionamento na rua só está disponível das 19 às 7 horas

Animais de estimação

Em primeiro lugar, verifique o seu contrato de arrendamento ou as suas regras de construção para garantir que não há restrições sobre animais de estimação. Se permitir que os hóspedes tragam animais de estimação, eles gostarão de conhecer os melhores lugares para exercitar o seu animal de estimação ou onde podem deitar fora os dejetos. Partilhe um plano B, tal como o número de um canil próximo, para o caso de um animal de estimação de um hóspede perturbar os vizinhos.

Privacidade

Respeite sempre a privacidade dos seus hóspedes. As nossas regras sobre dispositivos de vigilância afirmam claramente o que esperamos dos nossos anfitriões, embora algumas localizações tenham legislação e regulamentos adicionais aos quais deve prestar atenção.

Fumadores

Se não permitir fumar, sugerimos que coloque sinais para lembrar os seus hóspedes. Se permitir fumar, não se esqueça de disponibilizar cinzeiros nas áreas designadas.

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Seguros

Colabore com o seu agente de seguros ou seguradora para determinar que tipos de obrigações, limites e coberturas são necessários para as suas circunstâncias específicas.

Proteção contra danos para anfitriões e Seguro de responsabilidade civil para anfitriões

A AirCover para anfitriões inclui a Proteção contra danos para anfitriões e o Seguro de responsabilidade civil para anfitriões, que oferecem cobertura básica para os danos e responsabilidades listados. No entanto, estes não se sobrepõem ao seguro do proprietário, arrendatário ou seguro de responsabilidade adequado. Também poderá ter de cumprir outros requisitos de seguro.

Encorajamos vivamente todos os anfitriões a lerem atentamente os termos das suas coberturas de apólice de seguro. Nem todos os seguros cobrem danos ou perda de propriedade causados por um hóspede que reservar o seu alojamento.

Saiba mais sobre a AirCover para anfitriões.

Responsabilidade e cobertura básica

Consulte a sua política de proprietário ou arrendatário com o seu agente de seguros ou seguradora para se certificar de que o seu espaço tem a cobertura de responsabilidade e proteção de propriedade adequadas.

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Outras informações de hospedagem

Consulte as nossas perguntas frequentes sobre hospedagem para saber mais sobre a hospedagem na Airbnb.

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Não se esqueça de que a Airbnb não tem qualquer controlo sobre a conduta dos anfitriões e isenta-se de qualquer responsabilidade. As falhas dos anfitriões em satisfazer as suas responsabilidades podem resultar na suspensão das suas atividades ou na sua remoção do site da Airbnb. A Airbnb não é responsável pela fiabilidade ou exatidão da informação contida em qualquer ligação para sites de terceiros (incluindo qualquer ligação para legislação e regulamentos).